19.04.2023

Družstevní výstavba jako šance na dostupné bydlení

Jeden z největších problémů v ČR zejména ve větších městech je stále zhoršující se situace s nedostupností bydlení. Podle údajů Mezinárodního měnového fondu se v České republice zhoršuje dostupnost vlastního bydlení nejvíce ze všech 58 sledovaných zemí. Zároveň je Česká republika třetí nejhorší v celé Evropské unii. I když poklesla až na polovinu poptávka po novém bydlení a je nejnižší objem hypoték za posledních deset let, ceny nemovitostí jsou stále pro spoustu rodin vzhledem k jejich příjmům nedostupné. Situaci zhoršil i růst úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, což vedlo k tomu, že banky poskytly nejméně nových úvěrů na bydlení za posledních deset let.

Mnoho měst a obcí hledá pro své obyvatele varianty řešení, přičemž jedním z důležitých nástrojů může být renesance družstevního bydlení. Družstevní bydlení má v českých zemích dlouhou tradici, a to již z dob Rakousko-Uherska, velkého rozkvětu však doznalo za první republiky. V šedesátých letech minulého století podíl družstevní výstavby na celkové výstavbě bytů tvořil již zhruba polovinu, v sedmdesátých a osmdesátých letech již dokonce družstevní výstavba převažovala. Po roce 1989 nastal útlum družstevní výstavby, ale nyní opět láká družstevní bydlení stále více zájemců, a to jak z řad občanů, tak ze strany obcí.

Jak funguje družstevní bydlení a jaké jsou jeho výhody?

Družstevní bydlení kombinuje výhody vlastnického a nájemního bydlení. Hlavní výhodou vlastnického bydlení je to, že vlastník žije ve svém a rozhodne-li se byt prodat, získá zpět alespoň část vynaložených prostředků (zpravidla však vždy více). Nevýhodou jsou však vysoké vstupní náklady a zpravidla nutnost se až na desetiletí upsat ke splácení hypotečního úvěru. Hlavní výhodou nájemního bydlení je především svoboda, nájemce může nájem prakticky kdykoliv ukončit a bez větších obtíží se přestěhovat. Nevýhodou však je, že nájemce nebydlí tzv. „ve vlastním“ a po skončení nájmu si z něj již nic neodnese.

Družstevní bydlení spojuje výhody obou typů bydlení a zároveň snižuje či dokonce eliminuje jejich nevýhody. Člen družstva sice nevlastní byt, ale vlastní družstevní podíl. Byt patří družstvu, člen družstva má byt v nájmu. Právo nájmu konkrétního bytu je však neoddělitelně spjato právě s daným družstevním podílem. Nájemné v družstevním bydlení přitom ze zákona nesmí překročit účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů (opravy, pojištění domu, případně náklady na výstavbu domu atd.). Členové tak fakticky bydlí pouze za náklady.

Ačkoliv člen družstva nevlastní družstevní byt, má exkluzivní nárok na jeho pronájem, a to za velice výhodných podmínek. Řada družstev ve svých stanovách umožňuje převod družstevních bytů do vlastnictví členů po splacení anuity.

Další výhodou družstevního podílu je to, že ho lze kdykoliv bez omezení prodat jiné osobě, která splňuje podmínky členství. Pokud tak člen v budoucnu nebude schopen náklady na výstavbu splácet, nemusí se vůbec zabývat zbývajícím úvěrem, ale může podíl rovnou prodat. Také může kdykoliv vystoupit z družstva a družstvo pak nabídne byt i s novým podílem jinému zájemci.

Právě družstevní bytová výstavba je jednou z variant, jak může obec pomoci obyvatelům získat cenově dostupnější bydlení. Při družstevní výstavbě je výhodou, že úvěr na výstavbu si bere družstvo, nikoliv jeho jednotliví členové. Družstvo navíc zpravidla dokáže získat úvěr

s lepší úrokovou sazbou než jednotlivci. Na družstevní byt tak dosáhnout i lidé, kteří z různých důvodů nemohou získat hypotéku. Avšak i u družstevní výstavby je podmínkou, že členové musí zaplatit cca 20 až 25 % nákladů předem. Zbytek nákladů na výstavbu, obdobně jako v případě hypotéky, pak splácejí členové měsíčně, splátky však platí družstvu, nikoliv bance.

Projekt Dostupného družstevního bydlení (DDB)

Hlavní město Praha v rámci gesce radní pro podporu bydlení JUDr. Hany Kordové Marvanové ve spolupráci s advokátní kanceláří Mgr. Jiřího Kučery (Kučera & Associates) přišlo se svou vlastní koncepcí družstevního bydlení v rámci tzv. Projektu Dostupného družstevního bydlení (DDB). Inspirací pro tento projekt byly dlouhodobé zkušenosti s družstevní bytovou výstavbou ve spolupráci s obcemi, a to jak na území České republiky, tak v zahraničí, např. v Rakousku (ve Vídni) či ve Švýcarsku (v Zürichu).

Projekt DDB je projektem spolupráce soukromého a veřejného sektoru (PPP), jehož cílem je výstavba cenově dostupného družstevního bydlení s využitím pozemků ve vlastnictví obce, určeného zejména pro příslušníky střední příjmové skupiny, která má problém dosáhnout na vlastnické bydlení, ale která zároveň nesplňuje podmínky pro přidělení sociálního bytu, a dále zajištění podnájemního bydlení pro obcí podporované skupiny obyvatel (například příslušníky profesí stěžejních pro zajištění chodu obce).

Projekt je vysoce variabilní a umožňuje tak každé obci zacílit na své individuální potřeby, zamezit spekulacím s byty a užívání bytů jako investičního nástroje. V dalším článku se budeme podrobně věnovat základním principům projektu DDB, který může být inspirací pro projekty dostupného družstevního bydlení v obcích v rámci ČR.

JUDr. Hana Kordová Marvanová, senátorka a advokátka

Mgr. Jiří Kučera, advokát AK Kučera & Associates