18.02.2016

Prodej stavebních pozemků a DPH od roku 2016

Od 1. 1. 2016 je prodej stavebních pozemků dle novely zákona o DPH zatížen daní z přidané hodnoty ve výši 21 %. Je třeba zdůraznit, že DPH se uplatní pouze u níže uvedených plnění v dále uvedených případech.

Od 1. 1. 2016 je prodej stavebních pozemků dle novely zákona o DPH zatížen daní z přidané hodnoty ve výši 21 %. Je třeba zdůraznit, že DPH se uplatní pouze u níže uvedených plnění v následujících případech:

• k dodání nemovitých věcí dochází mezi plátci daně z přidané hodnoty (resp. podnikateli) v rámci jejich ekonomických činností, nebo
• nemovitouvěc dodává plátce daně z přidané hodnoty (resp. podnikatel) v rámci své ekonomické činnosti.

Pokud tedy dochází k dodání nemovitých věcí mezi neplátci (resp. nepodnikateli), není toto plnění předmětem daně z přidané hodnoty a nová zákonná úprava dodání neovlivní.

Vše se odvíjí od toho, zda je obec plátce DPH nebo není. Pokud obec není plátce DPH, tak se jí DPH netýká. Tady je důležité, že do obratu se nezapočítává prodej dlouhodobého majetku (dle ust. § 4a, odst. 2 zákona č. 235/2004 Sb., o DPH) – tedy i když by se prodej realizoval za několik mil. Kč, tak by se díky tomu neplátce plátcem nestal.

Bohužel v poslední době se množí případy, kdy finanční úřady nebo daňoví poradci tvrdí, že se prodej stavebního pozemku, který prodává obce – neplátce DPH, do obratu počítá a obec se stává osobou povinnou (plátcem daně), jakmile překročí obrat 1 mil. Kč za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců.

Situace u neplátce DPH

• Do obratu se započítávají plnění zdaňovaná a dále osvobozená od DPH podle § 54 - § 56a. Nicméně podle § 4a odst. 2 se do obratu nezahrnuje prodej dlouhodobého majetku. Pouhá skutečnost prodeje pozemků, byť by dané pozemky splňovaly charakteristiku stavebních pozemků pro účely DPH, nemůže vést k závěru, že by jejich prodej byl započítáván do obratu.
• Podotýkáme, že je tady jedno drobné „ale“. Mohla by nastat situace, že by dané pozemky mohly mít faktickou charakteristiku zboží (je to běžné třeba u realitních kanceláří).  Pozemky by byly obcí nakoupeny s tím, že následně budou odprodávány (není to časté, ale nelze to vyloučit) – potom připouštíme, že může být na hraně, zda by se jednalo o prodej dlouhodobého majetku a do obratu by se to počítat mohlo. Jedná se o situaci, kdy koupíme konkrétní pozemek a tento pozemek je zase odprodáván.

Pokud již je obec plátcem DPH

• Pokud již je obec plátcem DPH, tak skutečně je nezbytné testovat, zda se jedná o pozemek, jehož převod je od daně osvobozen nebo zdaněn. Přitom lze připustit i existenci takových převodů pozemků, kdy se vůbec nejedná o ekonomickou činnost, například v přímé souvislosti s provozováním místních komunikací.