02.05.2023

Základní principy projektu dostupného družstevního bydlení jako inspirace pro obce v ČR

V našem předchozím článku jsme čtenáře seznámili s obecnými výhodami družstevního bydlení a informovali je o existenci koncepce tzv. Projektu dostupného družstevního bydlení (DDB) vytvořeného Hlavním městem Prahou v rámci gesce tehdejší radní pro podporu bydlení JUDr. Hany Kordové Marvanové ve spolupráci s advokátní kanceláří Mgr. Jiřího Kučery (Kučera & Associates). V tomto článku se podrobněji zaměříme na základní principy a fungování projektu DDB a jeho výhody jak pro obce, tak pro členy bytových družstev.

Fungování projektu

Projekt DDB je projektem spolupráce soukromého a veřejného sektoru (PPP), jehož cílem je výstavba cenově dostupného družstevního bydlení určeného zejména pro příslušníky střední příjmové skupiny, která má problém dosáhnout na vlastnické bydlení, a dále zajištění podnájemního bydlení pro obcí podporované skupiny obyvatel (například příslušníky profesí stěžejních pro zajištění chodu a rozvoje obce, sociálně slabší rodiny a podobně). Projekt je vysoce variabilní a umožňuje tak každé obci zacílit na své individuální potřeby.

Projekt je založen na spolupráci obce a soukromého partnera – profesionála v oboru družstevní výstavby. Výběr partnera bude proveden na základě soutěže potenciálních zájemců. Obec s vybraným partnerem založí bytové družstvo, partner následně pro družstvo zajistí výstavbu bytového domu.

Jednou z možných variant projektu DDB je ta, že bytový dům bude postaven na pozemku ve vlastnictví obce – obec za tímto účelem pro družstvo zřídí právo stavby. V tomto bytovém domě bude mít dle svých požadavků část bytů obec, která tyto byty bude podnajímat. Zbývající byty budou vyhrazeny pro nové členy družstva – fyzické osoby, které splňují předepsané podmínky.

Díky tomu, že stavba bude probíhat na pozemku ve vlastnictví obce na základě obcí zřízeného právo stavby ve prospěch bytového družstva, se do nákladů na výstavbu tak nepromítnou náklady na pořízení pozemku, což zpravidla představuje výraznou část celkových nákladů na výstavbu bytového domu. Družstvo bude mít nárok si následně pozemek od obce odkoupit poté, co splatí celé náklady na výstavbu bytového domu. Zatímco běžné hypoteční úvěry jsou obvykle poskytovány nejdéle na dobu 30 let, celkové náklady v projektu DDB tak mohou být rozprostřeny na delší časové období, a to i mezigeneračně.

Projekt DDB je však variabilní a tak není nezbytně nutné pozemek poskytovat pouze prostřednictvím práva stavby. Obec může případně vložit pozemek do družstva jako nepeněžitý další členský vklad a mít tak o hodnotu pozemku levnější výstavbu. Je možná také kombinace obojího, kdy například část pozemků bude družstvu poskytnuta formou práva stavby, část jich bude vložena jako vklad. Vždy záleží na konkrétních cílech a požadavcích obce.

Nižší ceny může být dosaženo také tím, že pro družstvo bude výstavbu zajišťovat partner, kterého obec vybere podle nejvýhodnější podané nabídky. Soutěž potenciálních partnerů tak rovněž může dále snížit celkové náklady na výstavbu.

Zacílení projektu

Projekt DDB má za cíl především podporu cenově dostupnějšího bydlení, může proto obsahovat také prvky omezující spekulaci s byty. Podmínky družstva jsou variabilní, a tak může být stanovena například podmínka, že členem družstva se může stát pouze fyzická osoba, která nevlastní žádnou jinou nemovitost (ani není členem družstva s pronajatým družstevním bytem a podobně), či že družstevní byt smí být podnajat pouze ze závažných důvodů se souhlasem družstva, tedy musí sloužit k bydlení člena družstva a nemůže sloužit k podnikání, např. k poskytování krátkodobých ubytovacích služeb prostřednictvím platforem typu Airbnb. Díky těmto omezením by družstevní byty nebyly atraktivní pro investory, ale pouze právě pro osoby, které v nich chtějí bydlet. Konkrétní podmínky však vždy závisejí na požadavcích obce a záleží tak na obci, jakým směrem chce projekt směřovat a jaká omezení (či naopak volnost) budou členům družstva stanovena.

Podmínky členství v družstvu pak umožňují zacílit projekt na určité skupiny obyvatelstva, které obec bude chtít v daném případě podpořit, např. příslušníky střední třídy, mladé rodiny s dětmi a podobě.

Požadavky na stavbu jsou rovněž plně nastavitelné podle požadavků obce, projekt je tak vhodný jak na rozsáhlou sídlištní výstavbu, tak na stavbu menších samostatných budov.

Projekt DDB umožňuje členům družstva získat dostupnější bydlení, obci umožňuje přispět k uspokojení bytových potřeb osob žijících na jejím území a zároveň získat byty, které může dále podnajímat.

Je důležité, aby projekt obsahoval právní a ekonomické pojistky zajišťující, že projekt bude po celou dobu sloužit k jeho původnímu účelu a nedojde k jeho „únosu“ investory. Účel projektu si obec může vymezit dle svých konkrétních požadavků, přičemž na svém území může mít současně více projektů s různým zaměřením.

JUDr. Hana Kordová Marvanová, senátorka a advokátka

Mgr. Jiří Kučera, advokát AK Kučera & Associates